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Quando moradores de um condomínio da Barra da Tijuca, na Zona Oeste do Rio, resolveram fechar as varandas com cortinas de vidro retrátil em 2016, não imaginavam que a nova decoração custaria uma taxa de R$ 14 mil junto à Prefeitura do Rio de Janeiro a título de “mais-valia” e que, caso não pagassem, as instalações seriam demolidas e ainda arcariam com uma multa progressiva a ser para ao Município. Inconformados com a cobrança, eles entraram com uma ação na Justiça no mesmo período em que Ministério Público do Rio também entrou com um processo para apontar a inconstitucionalidade de uma lei que autorizaria o recolhimento, e, assim, conseguiram reverter a situação.

A decisão mais recente da 4ª Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ) confirmou a decisão de primeiro grau para julgar procedente o pedido dos moradores, declarando a nulidade dos processos administrativos municipais e o cancelamento da cobrança realizada.

Apesar de a Prefeitura do Rio apelar e entrar com recursos para tentar mudar a decisão, o caso da cobrança de mais-valia pela colocação de cortina de vidro retrátil já tinha sido pacificado na ação civil pública que o MP abriu anteriormente. No processo, o juízo confirmou que a cobrança era irregular considerando que as cortinas não aumentam, de fato, a área total do imóvel nem incidem na base de cálculo do Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU). Além disso, a Lei Complementar nº 145/2014, regulamentada pelo Decreto Municipal nº 39.345/2014, também foi julgada inconstitucional, já que isentava a Zona Sul da cidade da mesma cobrança.

Com o nome sujo na praça

Uma das pessoas que sofreram com a cobrança da contrapartida ao Município foi um engenheiro químico que teve o nome inscrito em dívida ativa. Ele só descobriu o problema, ocasionado pela cobrança do fechamento da varanda com vidro retrátil, quando R$ 17 mil da sua conta poupança foram penhorados. Ele ajuizou uma ação contra o Município do Rio e ganhou. A 3ª Câmara de Direito Público do TJRJ foi favorável ao autor para anular a Certidão de Dívida Ativa e extinguir o processo de execução fiscal contra ele.

Mas afinal, como diferenciar quando a cobrança de mais-valia é válida nesses casos?

De acordo com a Lei Complementar Municipal nº 145/2014, o fechamento de varandas para proteção contra o tempo em edificações residenciais é permitido desde que obedeça alguns critérios. O fechamento é autorizado se for por um sistema retrátil, que permita a abertura de vãos, em material incolor e translúcido; e que não resulte em um aumento real da área da unidade residencial nem que a varanda seja incorporada, total ou parcialmente, aos compartimentos internos da casa, sob pena de multa.

Nessas condições, a súmula nº 384 da jurisprudência do TJRJ afasta a necessidade de licenciamento urbanístico para fechamento de varanda por cortina de vidro por não configurar obra, desde que não implique em transformação da varanda em novo cômodo habitável da unidade.

Processos nº: 0395607-03.2016.8.19.0001 / 0036473-21.2016.8.19.0001 / 0296546-96.2021.8.19.0001