Categoria da Notícia: Civil

O comprador de imóvel que se submete a pacto de alienação fiduciária em garantia, caso busque judicialmente a resolução do contrato e a devolução dos valores pagos com base apenas na alegação de que não consegue mais honrar as prestações, não tem direito à devolução do dinheiro após a simples retenção de um percentual em favor do vendedor, nos moldes previstos pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC).

Nesses casos, com a configuração da hipótese de quebra antecipada do contrato, aplica-se o previsto nos artigos 26 e 27 da Lei 9.514/1997, que preveem a entrega ao devedor, concluída a venda do bem em leilão, do valor que sobrar do pagamento do total da dívida, das despesas e dos encargos incidentes.

O entendimento foi fixado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao reformar acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) que, com base no CDC, havia determinado a resolução do contrato de compra e venda de imóvel com a retenção, em favor do credor, de 20% da quantia paga.

Relator do recurso do vendedor, o ministro Paulo de Tarso Sanseverino explicou que o diferencial da alienação fiduciária é a possibilidade de realização do crédito por via extrajudicial, sendo a cobrança efetuada por meio de oficial do registro de imóveis, a quem compete intimar o devedor a pagar a dívida, acrescida de juros e demais encargos, no prazo de 15 dias.

“Não purgada a mora, ao oficial compete, ainda, promover o registro na matrícula do imóvel da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, quando, então, será deflagrado o procedimento de venda extrajudicial do bem mediante leilões”, acrescentou.

Entretanto, o relator lembrou que, no caso dos autos, foi o adquirente que ajuizou a ação de resolução de contrato, mesmo sem o vendedor, em princípio, ter dado causa ao litígio.

Alegação genérica
Nesse cenário, Sanseverino destacou que, na maioria das vezes, a ação de resolução – proposta normalmente pelo credor – tem como causa a ocorrência de inadimplemento, como previsto pelo artigo 475 do Código Civil. Entretanto, apontou, existem hipóteses em que o pedido de resolução é formulado pelo devedor, como no caso de bem que perece ou se deteriora sem culpa do adquirente (artigos 234 e 235 do CC/2002).

Além disso, ressaltou o ministro, é possível o pedido de resolução com base na onerosidade excessiva – hipótese, entretanto, não compatível com o caso em julgamento, no qual não foram apontados, pelo autor, os requisitos de vantagem extrema de uma das partes ou de acontecimento extraordinário ou imprevisível (artigo 478 do código).

No caso sob análise – disse Sanseverino –, se houve descumprimento, não foi por parte do credor, mas do devedor, autor da ação de resolução, que manifestou comportamento contrário à execução do contrato, alegando genericamente não ter condições de continuar pagando as prestações. Para o ministro, criou-se uma situação inusitada, fora das hipóteses previstas pela legislação.

Quebra antecipada
Paulo de Tarso Sanseverino afirmou que a conduta do adquirente pode ser relacionada ao instituto da quebra antecipada, no qual há o inadimplemento mesmo antes do vencimento, quando o devedor pratica atos abertamente contrários ao cumprimento do contrato, a exemplo da tentativa de resolução do acordo. Ainda assim – ressaltou –, o credor não discordou do pedido de resolução, mas sim da forma como os valores seriam devolvidos ao adquirente.

Em consequência, nessa hipótese, o relator entendeu que poderia ser acolhida a resolução do contrato pelo desinteresse do adquirente em permanecer com o bem; todavia, a devolução dos valores pagos não deve ocorrer na forma do artigo 53 do CDC – segundo o qual, após ressarcidas as despesas do vendedor mediante a retenção de parte do pagamento, devolve-se o restante ao adquirente.

“A devolução dos valores pagos deverá observar o procedimento estabelecido nos artigos 26 e 27 da Lei 9.514/1997, pelo qual, resolvido o contrato de compra e venda, consolida-se a propriedade na pessoa do credor fiduciário, para, então, submeter-se o bem a leilão, na forma dos parágrafos 1º e 2º do artigo 27, satisfazendo-se o débito do autor ainda inadimplido e solvendo-se as demais dívidas relativas ao imóvel, para devolver-se o que sobejar ao adquirente, se sobejar”, concluiu o ministro ao dar provimento ao recurso do credor.

Veja o acórdão.
Processo n° º 1.867.209 – SP (2020/0064090-3)

Uma docente do Instituto Federal de Educação, Ciência e Tecnologia de São Paulo – IFSP, que havia pleiteado gratificação remuneratória sob o argumento de sua titulação em mestrado pela PUC-Campinas, foi condenada por improbidade administrativa (art. 12, III, da Lei nº 8.429/92) uma vez que a referida titulação não foi comprovada pela instituição de ensino informada. A decisão, do dia 9/10, foi proferida pelo juiz federal Cláudio de Paula dos Santos, da 1a Vara Federal de Presidente Prudente/SP.

Segundo o IFSP, autor da ação, a ré, que é docente de carreira de seus quadros, encaminhou documentação pleiteando gratificação remuneratória por força de sua alegada titulação em mestrado. Posteriormente, a professora responsável pela análise verificou inconsistências na documentação e oficiou à instituição de ensino, a qual respondeu que a ré não constava como aluna em qualquer dos cursos oferecidos, além de apontar erros grosseiros nos documentos. Diante disso, a titulação foi rejeitada e designada comissão disciplinar, concluindo pela demissão da servidora.

Em sua manifestação, a ré argumentou inexistir improbidade, uma vez que fora vítima de um golpe, do qual nada desconfiou em razão de já ter feito uma pós-graduação por ensino a distância. Apontou irregularidades formais e falhas na apuração ocorridas no processo administrativo disciplinar, que culminou por ferir o princípio da presunção de inocência, visto que a carência de comprovação de má-fé seria causa de arquivamento da liminar. Destacou sua boa-fé e ausência de dolo na conduta, salientando que para a configuração de improbidade administrativa seria necessária má-fé do agente.

Todavia, o juiz não acatou os argumentos da ré. “Todos os elementos convergem para ausência de boa-fé a ser protegida e para a constatação de que a ré tinha ciência das irregularidades. Tenho com isso que os fatos ilícitos estão devidamente comprovados, bem como o dolo, não convencendo o argumento em suas declarações no sentido de que se trata de vítima de pessoas inescrupulosas e de que teria agido inocentemente […], trata-se de sequência de atos fraudulentos, vindo a ré a cometer outros com a finalidade de justificar ou acobertar os anteriores”.

Segundo Cláudio de Paula dos Santos, os atos apurados consistem em conduta ilegal e com desvio das obrigações impostas a todos os servidores públicos, que devem ter atuação proba e pautada pela honestidade, moralidade e ética, princípios administrativos com assento constitucional. “Incorreu a ré, portanto, no art. 11, caput e inc. I, da Lei nº 8.429/92”.

Por fim, o magistrado julgou procedente o pedido e condenou a ré: a) suspensão dos direitos políticos por três anos a partir do trânsito em julgado; b) proibição de contratar com o poder público ou receber benefícios ou incentivos fiscais ou creditícios, direta ou indiretamente, ainda que por intermédio de pessoa jurídica da qual seja sócia majoritária, pelo prazo de três anos a partir do trânsito em julgado; c) pagamento de multa civil em valor correspondente à remuneração percebida no mês de abril/2014, que deve sofrer correção monetária desde o mês de referência e juros desde o ajuizamento da ação até o efetivo pagamento; d) pagamento das custas processuais e honorários advocatícios em favor do autor, fixado em 10% do valor da condenação. (RAN)

Processo n° 0005522-87.2017.4.03.6112