Decisão reconheceu decadência do pedido da imobiliária e garantiu adjudicação compulsória.
A 8ª Câmara Civil do Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC) decidiu, por maioria, não conhecer o recurso de uma empresa de empreendimentos imobiliários em ação de rescisão contratual. Ao mesmo tempo, deu parcial provimento ao recurso dos compradores, ao reconhecer a decadência do direito da autora e determinar a adjudicação compulsória do imóvel.
O caso teve início em ação movida pela vendedora, que pediu a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de um imóvel cumulada com reintegração de posse e perdas e danos, sob alegação de inadimplência das parcelas. Os compradores, em contestação, sustentaram que não havia atraso no pagamento, alegaram adimplemento substancial (cumprimento quase integral do contrato) e ausência de notificação válida. Além disso, pediram em reconvenção a adjudicação compulsória do imóvel (transferência do imóvel ao comprador).
O juízo da 5ª Vara Cível da comarca da Capital julgou improcedentes tanto a ação da empresa quanto a reconvenção. Ambas as partes recorreram. A empresa insistiu na rescisão e nos pedidos da inicial. Já os compradores pediram a extinção do processo pela decadência do direito da autora e, no mérito, a adjudicação compulsória, além de multa contratual correspondente a 12% do valor do contrato.
Na análise do recurso, o desembargador relator destacou que o direito de rescindir o contrato por inadimplemento é um direito potestativo (que depende apenas da vontade de quem o exerce) e está sujeito ao prazo decadencial de cinco anos previsto no art. 206, § 5º, I, do Código Civil. Como a ação foi proposta após esse prazo, a pretensão da vendedora está fulminada pela decadência.
O relator também ressaltou que a ausência de prova do pagamento integral não impede a adjudicação compulsória quando o credor não pode mais cobrar a dívida, por estar prescrito o direito de cobrança. Essa interpretação se apoia no art. 1.418 do Código Civil e no princípio da função social do contrato.
O pedido dos compradores para aplicação da multa contratual foi rejeitado. Para o colegiado, a decadência do direito de rescindir e a prescrição do direito de cobrar não configuram inadimplência por parte do vendedor.
“Em suma, no caso sob exame, a parte autora não pode rescindir o contrato porque já atingido o prazo decadencial, não pode cobrar as parcelas inadimplidas ante a prescrição da pretensão e nem sequer poderá ajuizar ação reivindicatória da posse, visto a existência de justo título em favor do réu e a possibilidade de reconhecimento da prescrição aquisitiva”, destacou o desembargador.
O voto do relator foi seguido pela maioria do colegiado. Com isso, o processo foi extinto e o imóvel descrito na ação deverá ser transferido aos compradores. Além de assegurar a adjudicação compulsória, o TJSC concedeu justiça gratuita aos réus e majorou os honorários advocatícios de 5% para 10% sobre o valor da causa, conforme o art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil.
Apelação n. 0305882-88.2019.8.24.0023
22 de dezembro
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