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Categoria da Notícia: Civil

TJ/SP reconhece responsabilidade exclusiva de construtora por problemas em pavimentação de loteamento

1ª Câmara Empresarial analisou solidariedade interna.

Em litígio envolvendo duas construtoras condenadas a indenizar solidariamente associação de proprietários de loteamento que apresentou problemas na pavimentação, a 1ª Câmara Reservada de Direito Empresarial do Tribunal de Justiça de São Paulo reconheceu a exclusiva responsabilidade dos donos de uma delas pelo pagamento, após analisar a questão sob a ótica da solidariedade interna. O colegiado entendeu que os requeridos assumiram todas as dívidas e obrigações referentes ao loteamento quando adquiriram a empresa responsável pelas obras.

Consta nos autos que a autora da ação alega não ter responsabilidade pelo pagamento da indenização à associação de proprietários, já que vendeu para a requerida a empresa que realizou o asfaltamento, tendo a compradora assumido todas as dívidas e obrigações – incluindo questões relacionadas ao loteamento. Já a outra parte alega que decisão transitada em julgado determinou o pagamento solidário da reparação, pois os problemas no asfaltamento são decorrentes de obras realizadas antes do negócio.

Ao analisar a questão, o relator do recurso, desembargador Cesar Ciampolini, afirmou que, de fato, a Justiça determinou a responsabilidade solidária para o pagamento da indenização. No entanto, apontou o magistrado, a doutrina mostra que existe distinção entre solidariedade externa (perante o credor comum) e interna (entre os codevedores).

“Via de regra, é em contrato que se disciplina a fração da responsabilidade cabente a cada devedor solidário: apenas se não houver convenção em contrário, cada um deve pagar a mesma parte da dívida”, escreveu o relator. De acordo com ele, é possível constatar que os requeridos assumiram todo o passivo, dívida e obrigações da empresa que realizou o asfaltamento defeituoso, declarando terem plena ciência do que já havia sido realizado de infraestrutura antes da aquisição das quotas sociais, sem qualquer ressalva. Dessa forma, “tendo verificado as obras de infraestrutura realizadas e assumido todas as obrigações para sua execução, devem responder perante a autora por defeitos de pavimentação e pela realização da obra fora dos padrões técnicos exigidos, ainda que decorrentes de serviços prestados pela autora”, escreveu o magistrado.

Cesar Ciampolini destacou que a decisão não altera em nada a situação da associação dos proprietários, que receberão o que é devido. É assegurado, porém, à autora da ação, haver tudo o que eventualmente pagar.
Os desembargadores Alexandre Lazzarini e Azuma Nishi completaram a turma julgadora. A decisão foi unânime.

Apelação nº 1016355-59.2018.8.26.0577

TJ/GO: Homem com dificuldade de locomoção consegue isenção de impostos para a compra de veículo

O juiz Leonys Lopes Campos da Silva, em atuação na 2ª Vara da Fazenda Pública Estadual da comarca de Goiânia, pelo Núcleo de Aceleração de Julgamentos e de Cumprimento de Metas de 1ª Instância (NAJ 1- Capital), confirmou liminar e concedeu segurança, em caráter definitivo, reconhecendo o direito de Macir Nunes de Souza, que tem necessidades especiais, à isenção de ICMS e IPVA, para a compra de um veículo.

Ele tem encurtamento de membro inferior esquerdo devido sequela de poliomielite e, por isso, é dependente de veículo automotor para sua locomoção. Conforme os autos, embora tenha conseguido isenção do IPI junto à Secretaria da Receita Federal, o pedido de isenção de IOF, ICMS e IPVA foi indeferido pela Secretaria da Fazenda do Estado de Goiás.

Citado, o Estado de Goiás apresentou contestação e afirmou que faz jus à isenção aquele que demonstre o preenchimento dos requisitos para concessão do benefício fiscal, o que não se afigura em tela, pleiteando assim a improcedência dos pedidos.

Para o magistrado, o autor comprovou, por meio de atestados médicos, que é deficiente físico e que, assim, “resta patente que a supressão do direito de isenção do IPVA e ICMS ao veículo de propriedade do autor fere o princípio da isonomia e da dignidade humana”. A negativa na concessão desses dois impostos à parte autora com deficiência que impossibilita a condução do veículo, “atinge fortemente os princípios constitucionais da dignidade da pessoa humana e da isonomia, que proíbe a todos, máxime à Administração Pública, dispensar tratamento distinto entre cidadão que se encontrem em condição jurídica semelhante”, ressaltou o juiz Leonys Lopes Campos da Silva, que é titular da 3ª Vara de Família da comarca de Goiânia.

Processo nº 5432405-64.2020.8.09.0113

TJ/DFT: Consumidora deve ser indenizada por demora na entrega de produto

A Eletrosom S/A foi condenada a indenizar uma consumidora que esperou por mais de 70 dias para receber um colchão. Ao manter a condenação, a 2ª Turma Recursal dos Juizados Especiais do DF destacou que “o atraso excessivo na entrega de colchão, produto considerado de primeira necessidade, cujo pagamento já restou efetivado, caracteriza o dano moral”.

Consta no processo que a autora comprou o produto no site da ré no dia 07 de junho de 2021. Relata que o prazo final para entrega era o dia 06 de agosto, o que não ocorreu. A autora afirma que tentou solucionar o problema com a empresa, mas não obteve êxito. O colchão só foi entregue depois que a autora ingressou com a ação judicial. Em primeira instância, a ré foi condenada a pagar indenização por danos morais.

A empresa recorreu sob a alegação de que não há provas de que tenha praticado ato ilícito e que a consumidora não sofreu danos. Ao analisar o recurso, a Turma explicou que, embora o inadimplemento contratual não seja capaz de violar os direitos de personalidade do consumidor, há dano moral quando fica comprovado que a má prestação do serviço atingiu a dignidade do consumidor. No caso, de acordo com o colegiado, as mensagens trocadas entre a autora e funcionários da ré mostram que o colchão não havia sido entregue até 23 de agosto, mais de 70 dias após a confirmação de pagamento.

“O colchão, objeto de compra e venda entre as partes, é produto essencial, de uso diário dos consumidores, capaz de manter sua saúde e bem-estar do usuário. Trata-se de produto de linha branca que tem como finalidade principal atender as necessidades básicas de uma residência. Portanto, o atraso superior a dois meses na entrega do produto, somado ao trabalho da consumidora de ir em busca da ré por informações a respeito da entrega de produto já pago, é situação que extrapola o mero dissabor e tem a aptidão de configurar danos morais”, registrou.

Dessa forma, a Turma manteve a sentença que condenou o réu a pagar R$ 1 mil de indenização por danos morais.

A decisão foi unânime.

Processo: 0712580-57.2021.8.07.0020

TJ/GO: Concessionária de energia deverá pagar R$ 150 mil aos pais de uma criança que morreu ao receber descarga elétrica enquanto voltava da escola

“Os acidentes decorrentes do fornecimento de energia elétrica se inserem no âmbito do risco da atividade empreendida pela concessionária, pois a ela cabe zelar pela segurança do serviço público prestado”, ressaltou o juiz Everton Pereira Santos, em auxílio na 14ª Vara Cível e Ambiental da comarca de Goiânia, na sentença em que condenou a Celg Distribuição S/A (Celg D, hoje Enel) a indenizar em R$ 150 mil os pais de uma criança de 12 anos que recebeu descarga elétrica em decorrência de um fio de alta-tensão que estava pendurado junto ao poste e encostado em uma cerca de arame.

Determinou ainda ao pagamento de pensão mensal aos autores, pais da vítima, na porcentagem de 50% para cada, no percentual de ⅔ do salário-mínimo, até a data em que a criança completaria 25 anos, e, posteriormente, reduzindo-se, a partir daí, ao percentual de ⅓ do salário-mínimo até a data em que completaria 75 anos de idade. As quantias deverão ser atualizadas monetariamente pelo INPC e com juros de mora de 1% ao mês desde o vencimento de cada prestação até o devido pagamento.

No dia do fato, a vítima e uma amiga, cujos nomes não serão divulgados, estavam voltando da escola por um caminho utilizado pelos moradores, uma rua que liga o Conjunto Vera Cruz II ao Parque Eldorado Oeste, local em que estava situado o poste de alta-tensão com o fio solto. No momento em que passavam pelo local, receberam a descarga de alta tensão com o fio solto, resultando na morte da menina e deixando a outra com lesões graves.

Ao analisar os autos, o magistrado constatou, por meio do laudo pericial, a omissão da administração pública em dar manutenção na rede elétrica, conduta esta que levou o nexo de causalidade do acidente com a fatalidade ocorrida mediante o grave resultado. “Com o laudo pericial acostado, foi possível auferir as condições da via, os efeitos climáticos que interferiram pelo fenômeno elétrico e no potencial lesivo da corrente de fuga que circulava pelo poste, os quais contribuíram para o resultado fatal, conforme salientado pelo perito”, afirmou.

Esclareceu que não há de se falar em caso fortuito ou força maior, como alegado pela parte requerida em sua peça defensiva. “De fato, a força e velocidade do vento foram suficientes para deslocar o cabo eletrificado junto ao poste circular implantado, provocando assim o curto circuito. No entanto, não foi o único elemento que gerou o evento danoso”, pontuou. Para ele, de fato, a concessionária ré arguiu a culpa concorrente da genitora, ora autora, vez que é responsável pela segurança e bem-estar da filha.

“O fio de alta-tensão caído e a consequente descarga elétrica foram os fatores determinantes para a morte da vítima, sendo que beira quase ao absurdo a parte ré querer impor à genitora a culpa concorrente pela morte da filha, que estava voltando da escola por meio de um caminho normalmente utilizado pelos moradores da região, como sempre ela fazia”, destacou.

De acordo com o juiz, os acidentes decorrentes do fornecimento de energia elétrica se inserem no âmbito do risco da atividade empreendida pela concessionária, pois a ela cabe zelar pela segurança do serviço público prestado, exercendo a manutenção e a fiscalização periódica da rede elétrica, máxime por se tratar de atividade de alta periculosidade. No que tange aos danos materiais, o magistrado entendeu que o ressarcimento deveria ser arbitrado à mãe da criança, já que a mesma teve despesas com o funeral da filha, tais como serviços prestados pela funerária.

Pensão

Em relação ao pensionamento, ressaltou que encontra-se previsto com base no artigo 948, do Código Civil, em virtude de os pais terem tido dano com o falecimento da filha que tinha apenas 12 anos. No processo, ele utilizou como argumento a jurisprudência do STJ ao afirmar que a pensão mensal é devida aos pais, pela morte do filho, já que a expectativa média de vida do brasileiro, firmada pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) é de até 75 anos. “E, ainda, ciente de que a indenização por danos morais não tem e nem pode ter o condão de reparar a vida da vítima”, mas apenas minorar os efeitos de tal situação, de forma, inclusive, a impingir no ente requerido caráter também pedagógico – prestante a incutir-lhe a responsabilidade por manter e fiscalizar a rede elétrica, entendo que o valor do ressarcimento pelo dano moral sofrido deve ser fixado no importe de R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais).

Processo nº 0058287-59

TJ/ES: Vizinho que teria violado propriedade e proferido ofensas deve indenizar casal

A indenização foi fixada em R$ 8.000,00 pelos danos morais sofridos.

Um casal de moradores de Anchieta devem ser indenizados após terem sua propriedade violada por um vizinho. Os autores afirmaram que devido a uma divergência sobre a área objeto de usucapião (ação ajuizada pelos autores para o reconhecimento do domínio dessa área), o requerido teria invadido o local, destruído plantas e instalações e, ainda, violado os direitos de personalidade dos autores, proferindo ofensas ao casal como “vagabundos, invasores e ladrões”.

Em sua defesa, a parte requerida disse que há mais de 20 anos efetua a limpeza de um córrego existente no terreno, e que, por entender que a área não era dos autores, teria retirado as cercas e entrado no local para novamente desobstruir o córrego. Contou também que após isso o autor o teria questionado se ele não tinha medo de morrer.

O juiz da 1ª Vara de Anchieta, ao analisar o caso, observou que apenas o fato do requerido ter entrado em local privado e destruído uma cerca para supostamente desobstruir o córrego, já evidencia a ocorrência do dano moral. Pois, mesmo que a posse do autor fosse injusta e clandestina, no momento em que se estabiliza a apreensão física do objeto, deixa de existir o direito de qualquer represália imediata.

Além disso, de acordo com o depoimento de uma testemunha que afirma que foram ouvidos gritos de ofensas aos requerentes, o magistrado concluiu que realmente houve prática de ato ilícito pelo requerido, fixando a indenização aos autores em R$ 8.000,00 pelos danos morais sofridos.

TJ/DFT: Concessionária de energia deve indenizar empresa por cobrança referente a antigo endereço

A 4ª Turma Cível do TJDFT manteve a sentença que condenou a Neoenergia Distribuição a indenizar uma empresa que teve o nome inscrito nos órgãos de proteção de crédito por cobrança indevida. Os débitos eram referentes ao antigo endereço, onde funcionava a loja de materiais elétricos.

Consta nos autos que a autora mudou de endereço em fevereiro de 2019, fato que foi comunicado à ré. Afirma que, na época, também solicitou o desligamento do fornecimento de energia do antigo local. De acordo com a autora, o contrato não foi encerrado, o que fez com que fossem geradas faturas referentes à antiga unidade no período de março de 2019 a abril de 2020.

Conta que só soube dos débitos após ter um empréstimo negado por conta da existência de protestos de débitos realizados pela ré e negativação de seu nome nos órgãos de proteção de crédito. Pede, além da declaração da inexistência de débito em relação ao endereço antigo, a condenação da distribuidora ao pagamento de indenização por danos morais.

Decisão da 12ª Vara Cível de Brasília declarou os débitos inexistentes e determinou a retirada definitiva do nome da autora dos cadastros de proteção ao crédito e a baixa do protesto. O réu foi condenado ainda ao pagamento de indenização por danos morais. A Neoenergia recorreu sob o argumento de que a troca de titularidade para novo endereço não envolve o desligamento automático do antigo. Diz ainda que a autora não solicitou o encerramento do contrato relativo ao novo endereço. Defende que não cometeu ato ilícito e que não há dano a ser indenizado.

Ao analisar o recurso, a Turma destacou que houve defeito na prestação do serviço, uma vez que a ré não observou o dever de informar. O colegiado lembrou que a Neoenergia não comprovou nem que a empresa deixou de solicitar o desligamento nem que prestou as informações relacionadas ao serviço realizado.

“Parece evidente que a sociedade limitada que solicita a mudança do endereço do seu estabelecimento empresarial, ou seja, que altera a “unidade consumidora”, deve ser informada pela distribuidora sobre a necessidade de formalizar pedido de “desligamento” da “unidade consumidora” cadastrada ou, no mínimo, ser indagada se, a despeito do novo endereço, permanecerá utilizando a “unidade consumidora” anteriormente inscrita sob a sua titularidade”, registrou.

No caso, segundo a Turma, deve ser reconhecida a inexistência da dívida cobrada referente ao endereço antigo da autora e a ré ser responsabilizada pelos danos sofridos. “A inscrição indevida do nome da Apelada em cadastro de proteção ao crédito gera dano moral passível de compensação pecuniária. (…) A negativação com base em dívida inexistente, porquanto abusiva, ocasionou à apelada dano moral que deve ser compensado”, pontuou.

Dessa forma, a Turma manteve a sentença que condenou a Neoenergia a pagar à autora a quantia de R$ 8.500,00 a título de dano moral.

A decisão foi unânime.

Processo: 0729137-16.2020.8.07.0001

TJ/ES nega indenização a consumidor que participou de promoção mas não recebeu brinde

De acordo com a sentença, a requerida agiu de forma transparente, indicando todas as condições para a participação no regulamento da promoção.

Um consumidor ingressou com uma ação judicial, alegando ter adquirido um produto, em uma promoção “compre e ganhe”, e não ter recebido o brinde. De acordo com o processo, a oferta consistia em ganhar um relógio da marca requerida, na compra de um aparelho celular de R$ 4.899,00. Porém, ao realizar a compra e requerer o brinde, o autor teria sido informado que o número de IMEI – número de identificação global e único para cada telefone celular – era inválido, por isso não seria possível sua participação na promoção.

A fim de solucionar a situação, o cliente entrou em contato com a empresa, momento em que teria sido surpreendido com a informação de que ele estaria em desacordo com a promoção em questão por não ter adquirido o celular no Brasil, portanto o mesmo não teria cumprido um dos requisitos da ação, o de efetuar a compra de produto produzido em território nacional.

Diante do caso, o juiz da Vara Única de São Domingos do Norte verificou que o autor, de fato, adquiriu o produto que estava vinculado à oferta da requerida, porém ele deveria ter apresentado comprovações de que havia cumprido todos os requisitos previstos na promoção e que lhe dessem o direito ao recebimento do relógio, o que não ocorreu.

Pelo contrário, foi observado nos documentos que acompanharam a inicial que o IMEI do celular adquirido pelo requerente era inválido, sendo que ter esse número válido e adquirir o produto em território nacional eram condições necessárias para a participação, conforme o regulamento da promoção.

Portanto, o magistrado julgou improcedentes os pedidos autorais, afirmando que o não recebimento do brinde não pode ser atribuído à fornecedora do produto, e sua conduta não pode ser caracterizada como propaganda enganosa, pois esta agiu de forma transparente, indicando expressamente todas as condições para participação da ação mediante um regulamento do qual o autor tinha conhecimento.

Processo nº 5000067-49.2019.8.08.0054

STJ: intervenção em concessão de serviço público não depende de contraditório prévio

A Segunda Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) entendeu que não se exige contraditório prévio à decretação de intervenção em contrato de concessão de serviço público.

A relatoria foi do ministro Francisco Falcão, o qual destacou que, em se tratando de intervenção, o direito de defesa do concessionário só é conferido após a decretação da medida, a partir do momento em que for instaurado o procedimento administrativo para apurar possíveis irregularidades. “A intervenção possui finalidades investigatória e fiscalizatória, e não punitivas”, declarou o magistrado.

O caso teve origem em mandado de segurança no qual o Sindicato das Empresas de Transporte de Passageiros do Estado do Amazonas pleiteou a nulidade da intervenção no sistema de ônibus de Manaus e do direcionamento, para conta do Poder Executivo municipal, dos recursos oriundos da venda de vale-transporte, passe estudantil e cartões do Sistema de Bilhetagem Eletrônica.

A entidade sindical alegou que o município não respeitou as garantias legais das concessionárias, que não tiveram direito de defesa antes da decretação das medidas, as quais teriam contrariado a garantia da propriedade privada, a vedação do confisco de bens e o princípio da moralidade.

Na instância de origem, o pedido foi negado sob o fundamento de que não há direito líquido e certo a ser amparado, pois a Lei 8.987/1995 – que regula a concessão e a permissão de serviços públicos – não exige que a intervenção do poder público seja precedida de procedimento administrativo.

Intervenção é dever e prerrogativa do poder concedente
Em seu voto, Francisco Falcão lembrou que tanto a Constituição Federal quanto a Lei 8.987/1995 garantem ao Estado, nos casos de delegação de serviço público, a prerrogativa de regulamentar, controlar e fiscalizar a atuação do delegatário.

“A intervenção no contrato de concessão constitui um dever e uma prerrogativa de que dispõe o poder concedente, visando assegurar a adequação na prestação do serviço público, bem como o fiel cumprimento das normas contratuais, regulamentares e legais pertinentes”, afirmou.

Ele destacou que, de fato, o Estado deve instaurar procedimento administrativo para comprovar as causas determinantes da medida e apurar responsabilidades, e quaisquer ilegalidades no curso desse procedimento devem ser aferidas levando em conta a regra geral segundo a qual a decretação da nulidade depende da comprovação de prejuízo.

Em consonância com o tribunal de origem, o relator sublinhou que o artigo 33 da Lei 8.987/1995 realmente não garante o direito de defesa prévia ao concessionário. “Não há fundamento para reformar o entendimento do julgador a quo de que é dispensável estabelecer contraditório prévio à decretação da intervenção, ausente determinação na Lei 8.987/1995”, concluiu Falcão.

Veja o acórdão.
Processo: RMS 66794

STJ: No CPC/1973, litisconsortes com advogados diferentes têm prazo em dobro para impugnar cumprimento de sentença

A regra do artigo 191 do Código de Processo Civil de 1973 – que prevê a contagem em dobro dos prazos processuais para litisconsortes com procuradores diferentes – se aplica também à apresentação da impugnação ao cumprimento de sentença prevista no artigo 475-J, parágrafo 1º, do CPC/1973.

O entendimento foi adotado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), por unanimidade, ao apreciar recurso especial de uma empresa que alegou ser tempestiva a sua impugnação nos autos de ação de rescisão contratual, em fase de cumprimento de sentença, dada a existência de litisconsortes passivos com advogados distintos – o que atrairia a regra de contagem em dobro dos prazos processuais.

A empresa interpôs agravo de instrumento contra decisão de primeiro grau que declarou a intempestividade da impugnação. O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) negou provimento ao agravo por não reconhecer a aplicabilidade do artigo 191 à impugnação, o que levou a parte a recorrer ao STJ.

Contagem em dobro para prazo de impugnação
Para o relator do recurso, ministro Marco Aurélio Bellizze, prevalece o entendimento de que a impugnação ao cumprimento de sentença tem natureza jurídica de incidente processual, sendo processada no bojo do cumprimento de sentença, enquanto os embargos à execução possuem natureza de ação, o que dá origem a um novo processo, diverso da correlata execução de título extrajudicial.

Bellizze explicou que o CPC/2015 admite a aplicação do prazo em dobro – previsto no seu artigo 229 para o caso de litisconsortes com defensores diferentes – à impugnação ao cumprimento de sentença, como preceitua o artigo 525, parágrafo 3º: “Aplica-se à impugnação o disposto no artigo 229”.

O magistrado afirmou que, embora o CPC/1973 não tenha se pronunciado quanto à contagem em dobro, não há razão para se entender distintamente do que preconiza o código em vigor.

Segundo ele, havendo coexecutados representados por advogados diferentes, as diversas impugnações serão processadas no próprio cumprimento de sentença. No que diz respeito aos embargos, acrescentou, serão formadas novas demandas, tantas quantas forem os embargos ajuizados.

“O prazo de 15 dias para a apresentação da impugnação ao cumprimento de sentença previsto no artigo 475-J, parágrafo 1º, do CPC/1973 sujeita-se à regra da contagem em dobro prevista no artigo 191 do CPC/1973, não se lhe revelando extensível subsidiariamente (segundo prevê o artigo 475-R do CPC/1973) a vedação incidente sobre os embargos à execução (artigo 738, parágrafo 3º, do CPC/1973), em razão da distinção ontológica entre os referidos institutos de defesa”, declarou.

Ao dar provimento ao recurso especial, Bellizze reconheceu a tempestividade da impugnação apresentada pela empresa recorrente e determinou o retorno dos autos ao primeiro grau, para que prossiga no seu julgamento.

Veja o acórdão.
Processo: REsp 1.964.438

STJ afasta devolução em dobro de comissão de corretagem retida indevidamente após rescisão do contrato

Ao reformar parcialmente acórdão do Tribunal de Justiça de Mato Grosso do Sul (TJMS), a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) afastou a devolução em dobro do valor retido pelo vendedor a título de comissão de corretagem, após a rescisão de contrato de compra de imóvel por iniciativa do consumidor.

Citando a tese firmada pela Segunda Seção no julgamento do REsp 1.599.511, sob o rito dos recursos repetitivos, o relator do caso, ministro Luis Felipe Salomão, observou ser válida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a corretagem.

No entanto, ele entendeu que a falta de informação clara no contrato – reconhecida pelo TJMS – quanto à obrigação do comprador de arcar com o custo da corretagem impõe a devolução da verba retida, porém de forma simples, pois a restituição em dobro, prevista no parágrafo único do artigo 42 do Código de Defesa do Consumidor (CDC), só seria cabível na hipótese de má-fé.

Para o relator, além de a corte local haver considerado que o contrato foi mal redigido nessa parte, deixando de estabelecer claramente a obrigação do comprador, a retenção foi justificável diante da Lei 13.786/2018 (a chamada Lei do Distrato), que admite que a comissão de corretagem seja deduzida integralmente da verba a ser restituída em caso de desfazimento do negócio.

Ação para apurar irregularidades em contratos de adesão
No julgamento, a Quarta Turma também permitiu a retenção de 25% dos valores pagos pelo comprador, independentemente de ele ter ocupado o imóvel – mesmo para contratos firmados antes da vigência da Lei 13.786/2018 –, e admitiu a cobrança de taxa administrativa de análise de crédito.

A controvérsia julgada pelo colegiado teve origem em ação civil pública ajuizada pelo Ministério Público de Mato Grosso do Sul contra duas empresas, para apurar eventuais irregularidades nos contratos de adesão para a compra de imóveis.

Confirmando a sentença, o TJMS declarou a nulidade de cláusulas contratuais que impunham ao consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem e taxas de análise de crédito e envio de correspondência; a restituição parcelada do valor pago e a retenção de 10% do valor do contrato, em caso de resolução contratual; a cobrança onerosa em caso de cessão de direitos; e a necessidade de anuência da vendedora para a cessão de direitos, mesmo após a quitação do contrato.

Uma das empresas recorreu ao STJ, alegando, entre vários argumentos, que a corte, em recurso repetitivo, considerou válida a transferência ao consumidor da obrigação de arcar com a comissão de corretagem; e que a cobrança de taxa administrativa e de cessão de direitos é legal e devida.

Retenção de valores para desestimular o rompimento do contrato
Segundo o ministro Salomão, é válida a retenção de 25% dos valores pagos pelo comprador, independentemente da ocupação da unidade imobiliária, no caso de rescisão contratual provocada por ele. Tal percentual – acrescentou – é adequado para indenizar a construtora das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato, conforme entendimento consolidado pela Segunda Seção do STJ (REsp 1.723.519).

Salomão observou que a Lei 13.786/2018 disciplinou diversos aspectos referentes ao desfazimento do contrato de compra e venda de imóveis na planta.

“O artigo 67-A, I e II, da Lei de Incorporação Imobiliária (Lei 4.591/1964), também incluído pela novel Lei 13.786/2018, dispõe que, em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, a pena convencional não poderá exceder a 25% da quantia paga, e que poderá ser deduzida também a integralidade da comissão de corretagem”, afirmou.

Taxa administrativa para análise cadastral
Em relação à taxa administrativa para remunerar serviços de pré-análise de cadastro e de capacidade financeira do comprador, Salomão entendeu que o valor total cobrado pela incorporadora – de R$ 480 – é razoável.

Segundo o ministro, a obtenção de certidões e outros documentos para montagem do dossiê a ser enviado à Caixa Econômica Federal, independentemente da aprovação do financiamento, é serviço “necessário e efetivamente prestado”, cuja cobrança não pode ser tida como arbitrária.

Porém, em relação à taxa de cessão de direitos, o magistrado confirmou o acórdão do TJMS, por considerar “desproporcional” a cobrança sobre o valor do contrato. Segundo o relator, tal cobrança não guarda correspondência com nenhum serviço prestado pela empresa, “sendo patente a sua ilegalidade, uma vez que implica desvantagem exagerada para o consumidor”.

Processo: REsp 1947698

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