Cassio Wasser Gonçalves
Advogado
OAB/SP 155.926 – IDEC Nº 38.338
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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA ___ VARA CÍVEL DO FORO CENTRAL DA COMARCA DA CAPITAL.
??????, brasileiro, casado, comerciante, ????, residente e domiciliado, nesta Capital, na Rua ?????????, por seus advogados infra-assinados, documento anexo, vem, muito respeitosamente perante Vossa Excelência para propor, com fundamento nos artigos 5°, inciso V da Constituição Federal, 159 do Código Civil, e artigos 6º, III, V, VI, VIII, 14, 20, 34, do Código de Defesa do Consumidor
AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS
em face da IMOBILIÁRIA ??? LTDA, estabelecida na Av. ???, pelos motivos de fatos e de direito que passa a expor:
A Requerida intermediou a venda de um apartamento de número ???, localizado no 2º andar do Edifício ??? situado a Rua ???, com área útil de 69,62 m2, área comum de 49,04 m2, área total de 118,66 m2, cabendo-lhe a fração ideal de 1,6667% do terreno, cabendo-lhe o direito ao uso de uma vaga de garagem indeterminada localizada indistintamente em qualquer um dos locais a ela destinados, acordo este firmado em 20 de abril de 2002, no valor de R$ 95.000,00 (noventa e cinco mil reais), sendo que R$12.000,00 (doze mil reais) seriam dados de entrada e o restante de R$ 83.000,00 (oitenta e três mil reais) seriam pagos no prazo de 30 dias com recursos do Consórcio Rodobens ou verba própria, conforme descrição do contrato anexo.
Ocorre Excelência, que ao ser firmado este contrato o Requerente cumpriu com sua obrigação efetuando o pagamento de R$12.000,00 (doze mil reais) de sinal, pagamento este efetuado pelo cheque número ???, banco ???, agência 0001 conforme documentos em anexo.
Mas em contrapartida, ao pedir à Requerida a documentação dos vendedores e do imóvel (as certidões mencionadas no contrato) para apresentá-las no consórcio, o Requerente deparou-se com a pior das situações: pelas certidões, havia inúmeras irregularidades contra o nome dos vendedores (cheques sem fundos, protestos, ações judiciais) e contra o imóvel (ônus de caução locatícia, dívida ativa de IPTU), o que impediu o Requerente de obter a carta de crédito junto ao consórcio.
Ao indagar junto à Requerida, esta limitou-se a dizer que nada podia fazer, o que denota que ela deixou de cumprir com o básico de sua profissão, que é de checar previamente a documentação do imóvel que ela está intermediando a venda.
Mas, a prática da profissão do corretor, fez com que alguns costumes viessem se estabelecendo ao longo dos anos. Assim é que compete ao corretor aproximar as partes e colher de todos a concordância na compra e venda do imóvel, como também assessorá-las no sentido de fazer com que a negociação chegue a bom final, prestando a assistência necessária para tanto.
Como se sabe, em grande parte das vezes, principalmente relativamente a pessoas sem preparo jurídico específico, o corretor transforma-se em conselheiro e orientador do negócio, especificamente no que diz respeito a documentação.
Em outras palavras, o leigo que quer vender ou comprar um imóvel vê no corretor aquela pessoa que trará o outro contratante e que auxiliará até que o negócio seja formalizado, com a efetiva compra e venda.
Aliás, a própria Lei 6530/78 diz no artigo 3º, in fine, que pode o corretor “opinar quanto à comercialização imobiliária”. Esta opinião evidentemente diz também respeito à assistência que deve prestar a seu clientes, equiparados a consumidores, sobre a possibilidade de efetiva comercialização.
Ao corretor compete, antes de aproximar as partes, examinar a documentação apresentada pelo vendedor para saber se aquele imóvel tem condições jurídicas (documentais) de ser vendido.
Em casos como o presente, o corretor somente deveria aproximar as partes desde que estivesse em condições de prestar o necessário auxílio para que o negócio se concluísse nos termos propostos. Ou seja, se o corretor aproxima as partes mesmo sabendo que o negócio é inviável (ou devendo saber que o negócio é inviável) parece claro que terá culpa se o negócio vier a se tornar impossível.
Estando o corretor a prestar serviços de intermediação para pessoas físicas, que não contam com assistência jurídica regular, não basta a aproximação das partes e a concordância de comprador e vendedor; é necessário ainda que o negócio não se torne inviável por óbice que o corretor deveria, por força de sua profissão, já conhecer e comunicar ao vendedor e ao comprador.
E, estando essa prestação de serviços subordinada ainda aos preceitos do Código de Defesa do Consumidor (por preencher os requisitos de seus artigos 2º e 3º), parece correto e justo que responda o corretor negligente e imprudente pela reparação dos danos a que deu causa pela má qualidade na prestação de serviços e pela ausência de assessoria condizente com o negócio que se pretendia realizar (artigos 6º, III, V, VI, VIII, 14, 20, 34, 39, V, 46, e 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor).
Como, nesse caso, o corretor foi negligente na prestação de seus serviços e deve responder pelas perdas e danos.
A conduta omissa e imprudente do corretor é inclusive afronta aos preceitos do Código de Ética Profissional dos Corretores de Imóveis (Resolução COFECI 14/78 e alterações posteriores), ferindo principalmente o artigo 4º, I, II e IV, que especificamente estabelecem que é dever do corretor de imóveis:
Artigo 4º – Cumpre ao corretor de imóveis, em relação aos clientes:
I – inteirar-se de todas as circunstâncias do negócio antes de oferecê-lo.
II – apresentar, ao oferecer um negócio, dados rigorosamente certos, nunca omitindo detalhes que o depreciem, informando o cliente dos riscos e demais circunstâncias que possam comprometer o negócio.
III – ……
IV – comunicar, imediatamente, ao cliente o recebimento de valores ou documentos a ele destinados.
E se o corretor de imóveis, como aconteceu no presente caso, não cumprir os preceitos do artigo 4º, responderá por seus atos, como previsto no artigo 5º do mesmo estatuto:
Artigo 5º – O corretor de imóveis responde civil e penalmente por atos profissionais danosos ao cliente, a que tenha dado causa por imperícia, imprudência ou negligência ou infrações éticas.
Fato comprovador do vício na prestação do serviços, está no Código de Ética Profissional dos Corretores de Imóveis (Resolução COFECI 14/78), que estabelece no artigo 4º, I, II e IV, que é dever do corretor de imóveis: I – inteirar-se de todas as circunstâncias do negócio antes de oferecê-lo; II – apresentar, ao oferecer um negócio, dados rigorosamente certos, nunca omitindo detalhes que o depreciem, informando o cliente dos riscos e demais circunstâncias que possam comprometer o negócio; IV – comunicar, imediatamente, ao cliente o recebimento de valores ou documentos a ele destinados. E se assim não proceder o corretor, o artigo 5º, do mesmo diploma, estabelece que “O corretor de imóveis responde civil e penalmente por atos profissionais danosos ao cliente, a que tenha dado causa por imperícia, imprudência ou negligência ou infrações éticas.”
“Data Venia”, nobre Juiz, uma imobiliária tem como princípio básico, zelar pela boa imagem do seu negócio. Ou seja, zelar pelo seu bom andamento fazendo com que só se venda imóveis em perfeitas condições, condições estas não de aspecto físico, mas sim jurídicos, bem como documentação em ordem.
Nota-se, o inaceitável descaso com que a Requerida procedeu no decorrer do seu trabalho, como pode ser observado em documentos anexos, a documentação do imóvel acima, bem como a documentação de seus vendedores estavam completamente irregulares.
Ilustre Juiz, isso foi exatamente o que não ocorreu no caso em tela, pois devido a imperícia, imprudência e negligência da Requerida, que o Requerente não só assinou o Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra, como também efetuou o pagamento do sinal no valor de R$12.000,00 (doze mil reais)
Ao desrespeitar este fundamento básico, a Requerida deve reparar o dano sofrido pela Requerente, dano este que vem explicitamente descrito no Código de Ética do Corretor, em seu artigo 5º “caput”.
Da mesma forma, encontramos o dever de repara o dano, em nosso Código Civil, em seu artigo 1.056, que diz:
“Não cumprindo a obrigação, ou deixando de cumpri-la pelo modo e no tempo devidos, responde o devedor por perdas e danos.”
Para a Ilustre Maria Cristina da Silva Carmignani, em trabalho publicado na Revista do Advogado nº 49, editada pela conceituada “Associação dos Advogados de São Paulo”, ensina que:
“(…)a concepção atual da doutrina orienta-se no sentido de que a responsabilidade de indenização do agente opera-se por força do simples fato das violações (danun in re ipsa). Verificado o evento danoso, surge a necessidade da reparação (…)”.
Digníssimo julgador, a documentação básica que a Requerida tinha que ter analisado, antes de oferecer o negócio a Requerente, está completamente irregular, como pode ser visto em documento anexo. Além de IPTU atrasado de quase 2 anos, existem protestos, ações de execuções de título extra judicial, ação de cobrança de condomínio , bem como outras, em nome dos vendedores.
Não resta dúvida, que com essa documentação, o Requerente nunca iria fazer este negócio, não restando dúvida, que foi a Requerida que levou a erro o Requerente. Erro este que lhe causou danos materiais e morais, pois desde o pagamento do sinal que o Requerente vem incansavelmente tentando desfazer o negócio e receber o valor pago, sem nenhum sucesso.
Esta luta incansável, vem trazendo ao Requerente, grandes transtornos emocionais, pois além de se sentir lesado pela má informação ele está frustrado, pois acreditava piamente, que dentro de pouco tempo estaria morando em seu próprio apartamento, não tendo aquela preocupação de pagar aluguel todos os meses.
Além de ficar abalado emocionalmente, ele está abalado financeiramente, pois com o desprendimento do sinal de R$12.000,00 (doze mil reais), pago na assinatura do contrato, o Requerente ficou descapitalizado, sem perspectiva de realizar novo negócio.
Não lhe restando outra alternativa senão valer-se do judiciário, para obter o valor de R$12.000,00 (doze mil reais) do sinal, mais juros e correção monetária, bem como uma indenização pelos danos morais causados a Requerente até hoje. Indenização esta que deverá ser arbitrada por Vossa Excelência, levando-se em conta todos os transtornos, bem como a devida punição pela falta prudência da Requerida.
É cristalino a má-fé por parte da Requerida no caso em tela, pois até hoje demonstra tamanho desinteresse em resolver o problema do Requerente, problema este causado única e exclusivamente por imprudência, imperícia e negligência da Requerida.
Insta trazer à tona, que a jurisprudência já é pacífica no sentido de considerar a acumulação das indenizações por danos morais e matérias, sendo que este já é o próprio entendimento do STJ em sua Súmula 37, que reza:
“São cumuláveis as indenizações por dano material e dano moral oriundos do mesmo fato.”
Diante dos fatos narrados, Vossa Excelência a de convir, que o Requerido sofreu danos matérias e danos morais relativos ao mesmo fato, ou seja, a imprudência, imperícia e negligência da Requerida.
Diante do exposto, Requer:
a) Seja determinada a citação da Requerida, para querendo, apresentem resposta à presente ação no prazo legal, sob as penas da lei.
b) Seja deferida a produção de provas por todos os meios em direito, que desde já ficam expressamente requeridos, em especial pela juntada, exibição e requisição de documentos, depoimento das partes e testemunhas e tudo mais que se faça necessário à fiel comprovação dos fatos aqui narrados.
c) seja concedida a inversão do ônus da prova, como preceitua o artigo 6º do Código de Defesa do Consumidor, diante da manifesta hipossuficiência do Requerente, leigo para os fatos aqui relatados, que por força de dever legal deveriam ser de total sabença da requerida, dada a atividade profissional por ela desenvolvida e as disposições da legislação federal atinente a regulamentação da profissão de corretor de imóveis.
c) Seja julgada procedente a presente ação, com o fim de condenar a Requerida por sua manifesta culpa e falha na prestação de serviços a indenizar os danos materiais e morais injustamente causados ao Requerente, na quantia mínima de R$12.000,00 (doze mil reais) acrescido dos juros e correção monetária e a indenização pelos danos morais, pelo valor a ser arbitrado por Vossa Excelência.
d) Seja a Requerida condenada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes à base de 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação;
Atribui o valor da causa de R$ 12.000,00 (doze mil reais).
Para efeitos de intimação pela imprensa oficial, requer a inclusão na contracapa dos autos dos advogados DR. CÁSSIO WASSER GONÇALES OAB/SP 155.926 e DRA. LUCIANA BARBOSA SOUTO VITAL OAB/SP 192.274, que recebem intimações dos atos processuais no escritório, nesta capital, na Rua Apucarana, 1027, Tatuapé, CEP 03311-001.
Termos em que, requer a juntada das guias de recolhimento de custas iniciais, previdência da OAB e diligência do oficial de justiça, pedindo e esperando receber Deferimento.
Cidade, ….. de ……….. de 2002
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DR. CÁSSIO WASSER GONÇALES SOUTO VITAL
OAB/SP 155.926
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DRA. LUCIANA BARBOSA
OAB/SP 192.274
Fonte: Escritório Online
30 de abril
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