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A Quinta Câmara do Tribunal de Justiça de Pernambuco (TJPE), à unanimidade, não acolheu os embargos de declaração interpostos por uma construtora na apelação nº 0001956-80.2019.8.17.3350, mantendo a anulação de cláusula que garantia desconto de 70% no valor da taxa ordinária de condomínio paga pela empresa no caso de apartamentos ainda não comercializados. Em consequência da anulação da cláusula presente na convenção de um prédio localizado na cidade de São Lourenço da Mata, também houve a manutenção da condenação da construtora para pagar o débito da taxa de condomínio em sua integralidade (100%) e não apenas de 30%, referente a uma unidade não comercializada no período de setembro de 2017 a abril de 2019. No julgamento dos embargos de declaração realizado no último dia 15 de fevereiro, a Quinta Câmara concluiu que não houve omissões e contradições na decisão já tomada pelo õrgão colegiado em 2023.

A apelação nº 0001956-80.2019.8.17.3350 foi julgada no dia 28 de abril de 2023. Seu acórdão seguiu jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) e do próprio TJPE, confirmando integralmente o teor da sentença proferida pela juíza de Direito Vivian Gomes Pereira, da Terceira Vara Cível da Comarca de São Lourenço da Mata. Na decisão do Primeiro Grau, a incorporadora foi condenada ao pagamento das taxas condominiais não quitadas entre setembro de 2017 e abril de 2019 com a incidência de multa de 2% sobre o valor devido, bem como ao pagamento das taxas condominiais que se venceram durante o trâmite processual, até a entrega das chaves do imóvel devedor à compradora da unidade, caso tivesse ocorrido a comercialização do respectivo imóvel. A venda da unidade aconteceu em 2019 com entrega das chaves no dia 30 de abril.

A sessão de julgamento da apelação na Quinta Câmara do TJPE ocorreu com a composição ampliada do órgão colegiado, quando os três membros efetivos divergem sobre algo presente nos autos e mais dois magistrados são convocados para dar prosseguimento à análise do recurso. Participaram da sessão os desembargadores Silvio Neves Batista Filho, Agenor Ferreira de Lima Filho, Raimundo Nonato de Souza Braid Filho, Fábio Eugênio Dantas de Oliveira Lima e Itabira de Brito Filho.

O voto vencedor do debate foi do desembargador Silvio Neves Batista Filho. O magistrado citou o Recurso Especial (REsp) nº 1.816.039/MG, de relatoria do ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado na Terceira Turma do STJ em 4 de fevereiro de 2020. No julgamento desse recurso especial, o STJ estabeleceu que a contribuição condominial deve ser fixada de acordo com a fração ideal da unidade imobiliária, sendo possível o estabelecimento de critério diverso na convenção condominial, porém a mesma convenção outorgada pela construtora⁄incorporadora não pode estabelecer benefício de caráter subjetivo a seu favor com a finalidade de reduzir ou isentar do pagamento da taxa condominial, sob pena de promover seu enriquecimento ilícito e onerar de forma desproporcional os demais condôminos, com evidente violação da regra da proporcionalidade prevista no inciso I do art. 1.334 do Código Civil de 2002.

O desembargador Silvio Neves Batista Filho também citou seis julgamentos realizados no TJPE que também seguem o mesmo entendimento do STJ, sendo um agravo de instrumento (0014880-17.2020.8.17.90000) julgado na 1ª Turma da Câmara Regional de Caruaru; e cinco apelações cíveis julgadas nas 1ª, 3ª e 6ª Câmaras Cíveis do Tribunal (0075236-23.2020.8.17.2001, 0000257-83.2021.8.17.3350, 0000063-16.2021.8.17.2370, 0015149-72.2018.8.17.2001, 0001997-47.2019.8.17.3350).

Nos processos julgados no TJPE, também se extrai que os integrantes de um condomínio contribuem para as despesas comuns em virtude da disponibilização de serviços/comodidades e da sua fruição potencial. Assim, os condôminos concorrem nas despesas não porque utilizam, de fato, a estrutura e as áreas comuns do condomínio, mas porque estas são colocadas à sua disposição. Além disso, as benfeitorias e a estrutura disponibilizadas pelo condomínio implicam em valorização imobiliária e trazem segurança às unidades, estejam estas ocupadas ou não.

“Assim, deve ser mantida a sentença no capítulo que declarou a ilegalidade da convenção condominial e estabeleceu valor menor a título de contribuição condominial para a unidade imobiliária pertencente à recorrente, enquanto não comercializada. (…) A responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais é da construtora até a efetiva posse do imóvel com a entrega das chaves, momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais e do IPTU. Apelação improvida”, escreveu o desembargador Silvio Neves Batista Filho em seu voto durante o julgamento da

Processo nº 0001956-80.2019.8.17.3350

Em caráter de urgência, o desembargador Raimundo Nonato de Souza Braid Filho, da 1ª Câmara Cível do TJPE, negou, monocraticamente, o pedido formulado em agravo de instrumento nº 0018248-29.2023.8.17.9000, no qual um homem solicitou a suspensão da cobrança de diversos empréstimos pessoais que foram realizados com e sem o desconto em folha, sob a alegação de que o pagamento dos valores devidos estaria prejudicando seu sustento. O magistrado constatou que os descontos em folha de pagamento estão respeitando a margem de comprometimento da renda do autor da ação e que os empréstimos sem desconto em folha não se limitam ao limite de comprometimento de renda, de acordo com jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ). A decisão monocrática foi publicada no Diário de Justiça Eletrônico (DJe) da ultima quinta-feira (15/02).

Ao avaliar o caso, o desembargador Raimundo Nonato confirmou o entendimento da decisão interlocutória proferida pela juíza de Direito Clara Maria de Lima Callado, da Seção B da 14ª Vara Cível da Capital, que também negou o pedido de suspensão das cobranças, no processo nº 0018550-06.2023.8.17.2001. “Trata-se de agravo de instrumento interposto em face de decisão interlocutória que indeferiu o pedido de tutela de urgência, consistente no pedido de suspensão de descontos de empréstimos ou sua limitação a 35% de sua renda líquida, sob a alegação de que o elevado montante devido estaria prejudicando o seu sustento. Aduz a agravante que não tem condições de adimplir todos os empréstimos contratados sob pena de comprometimento de sua sobrevivência. (…) Como bem delineado pelo Julgador de Piso, os empréstimos consignados contratados e atualmente descontados em folha, respeitam o limite da margem consignada, portanto, não existe justa causa para se determinar sua suspensão, nem limitação”, avaliou o magistrado.

Em relação às cobranças sem desconto em folha, houve a citação ao REsp nº 1.863.973/SP, julgado no STJ em 09 de março de 2022, que exclui essa modalidade de empréstimo do limite de comprometimento da renda nas porcentagens de 30% ou de 35%. “Quanto aos empréstimos pessoais, portanto, sem desconto em folha, conforme entendimento jurisprudencial aplicável, não estão sujeitos a limitação de 30 ou 35%, especialmente, por força do estabelecido por força do REsp nº 1.863.973/SP, julgado recentemente em regime de recurso repetitivo pelo STJ. (…) No caso do autor, pela análise de seus extratos bancários, os demais empréstimos sequer são descontados diretamente de sua conta corrente, não se tendo esclarecido qual sua forma de pagamento. Ainda assim, se foram contratados numa época em que o autor possuía uma renda maior, cabe o pedido de revisão contratual, a fim de sejam repactuados os valores e tempo das prestações, bem como dos encargos contratuais, de modo a possibilitar o seu adimplemento pelo autor de acordo com sua renda atual, devendo ser perquirido mediante ação própria para cada contrato”, afirmou Nonato.

De acordo com o desembargador, o Judiciário não poderia arbitrariamente promover a modificação de vários contratos de forma genérica e global, sob pena de flagrante desequilíbrio contratual. “Do modo como requerido pelo autor, forma genérica e global, não há como ser acolhido o pedido, pois, não se sabe qual contrato deve ser reduzido, qual valor da mensalidade a ser aplicada para cada contrato. Essa é uma análise a ser ajustada individualmente. São vários contratos, de modo que não é viável determinar uma limitação de forma genérica ao percentual de 35% da renda líquida do autor, haja vista se revelar num cálculo impossível, se fosse apenas um contrato, tornar-se-ia mais factível a pretensão. Ademais, uma vez se determinando a limitação dos descontos, em sede liminar, o Judiciário estaria promovendo uma modificação contratual não requerida, nem devidamente analisada, visto que a forma de pagamento, o valor das parcelas e sua periodicidade estão interligadas, logo, descabe a modificação de um dos elementos, sem a devida alteração das demais, sob pena de flagrante desequilíbrio contratual. Por fim, descabe a determinação de suspensão dos descontos porque não demonstrada a abusividade dos contratos, mas, tão-somente a dificuldade do agravante em honrar as dívidas por ele contraídas. Diante de tudo isto, evidencia-se o descabimento da concessão da medida de urgência requerida”, concluiu Nonato.

Haverá ainda o julgamento do mérito no processo 0018550-06.2023.8.17.2001 em tramitação no 1º grau e o julgamento do mérito do agravo de instrumento nº 0018248-29.2023.8.17.9000 na 1ª Câmara Cível do TJPE.

Processo nº 0018550-06.2023.8.17.2001