Contrato de adesão em compra de imóvel que impõe arbitragem compulsória é nulo

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça considerou nulo contrato de adesão de compra de imóvel que impõe arbitragem compulsória. O entendimento da decisão foi de que o Código de Defesa do Consumidor impede a adoção prévia e compulsória da arbitragem em contratos de adesão, mesmo de compra e venda de imóvel.

Caso – Cliente ajuizou ação em face de empresas responsáveis por empreendimentos comerciais requerendo a revisão e anulação de cláusulas de seu contrato de compra e venda de imóvel.

Em sua defesa as requeridas, preliminarmente, afirmaram que diante da cláusula arbitral obrigatória do contrato a ação deveria ser extinta sem apreciação do mérito.

O juízo de primeiro grau rejeitou a preliminar afirmando que “nada pode impedir que a parte busque o seu direito na esfera judicial”.

A decisão foi impugnada, tendo o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro negou provimento ao agravo de instrumento. Segundo o TJ/RJ “previsão de cláusula compromissória no Juízo arbitral que não impede o ingresso pleiteado em atendimento ao princípio da inafastabilidade da jurisdição”. Posteriormente as empresas chegaram ao STJ com o apelo.

Decisão – A ministra relatora do processo, Nancy Andrighi, ao negar provimento ao recurso, ponderou que a Corte já decidiu que é nula a convenção de arbitragem inserida em contrato de adesão, entretanto, não houve discussão anterior sobre revogação tácita da norma do CDC pela Lei de Arbitragem.

Para a relatora a norma do CDC tem incompatibilidade apenas aparente (inciso VII do artigo 51), pontuando que a Lei de Arbitragem trataria no referido dispositivo apenas dos contratos de adesão genéricos, prevalecendo à norma do Código em relações de consumo, mesmo que de adesão.

Ressaltou a ministra que “na realidade, com a promulgação da Lei de Arbitragem, passaram a conviver, em harmonia, três regramentos de diferentes graus de especificidade: a regra geral, que obriga a observância da arbitragem quando pactuada pelas partes; a regra específica, aplicável a contratos de adesão genéricos, que restringe a eficácia da cláusula compromissória; e a regra ainda mais específica, incidente sobre contratos sujeitos ao CDC, sejam eles de adesão ou não, impondo a nulidade de cláusula que determine a utilização compulsória da arbitragem, ainda que satisfeitos os requisitos do artigo 4º, parágrafo 2º, da Lei 9.307”.

Salientou a ministra, entretanto que a solução de conflitos de consumo pode valer-se da arbitragem, afirmando: “o CDC veda apenas a utilização compulsória da arbitragem, o que não obsta o consumidor de eleger o procedimento arbitral como via adequada para resolver eventuais conflitos surgidos frente ao fornecedor”.

E completou: “o artigo 51, VII, do CDC se limita a vedar a adoção prévia e compulsória da arbitragem, no momento da celebração do contrato, mas não impede que, posteriormente, diante de eventual litígio e havendo consenso entre as partes (em especial a aquiescência do consumidor), seja instaurado o procedimento arbitral”.

Desta forma concluiu a relatora, que “realmente, não se vislumbra incompatibilidade. Em primeiro lugar, porque nada impede que, em financiamentos imobiliários não sujeitos ao CDC, estipule-se, desde o início, a utilização da arbitragem. Em segundo lugar porque, havendo relação de consumo, prevalecerá a regra acima delineada, de que a efetiva instauração do procedimento arbitral se sujeita à posterior concordância das partes, por ocasião do surgimento do conflito de interesses”.

(REsp 1169841).