CONTESTAÇÃO – EMBARGOS DE TERCEIRO – NULIDADE DA PENHORA – COMPRA DE BEM PENHORADO – NOVO CPC

EXCELENTÍSSIMO(A) SENHOR(A) DOUTOR(A) JUIZ(A) DA …ª VARA ________ DA COMARCA DE ……………………

____________ Ltda., pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ sob nº ____________, com sede à Rua ____________, ____, ____________, ___, por seu procurador signatário, nos termos do incluso instrumento de mandato (Doc. 01), o qual recebe intimações no endereço profissional, sito à Rua ____________, ____, ___º andar, CEP ____________, ____________ – ___, vem, respeitosamente à presença de V. Exª, apresentar CONTESTAÇÃO AOS EMBARGOS DE TERCEIRO, nos termos do art. 679 do CPC/2015, movida por ____________, já qualificada, pelos fatos e fundamentos expostos

Primeiramente, cumpre aduzir que a pretensão da Embargante não merece prosperar, conforme adiante se demonstrará.

Equivocada a afirmação feita pela Embargante de que é nula a penhora realizada sobre os imóveis matriculados no Cartório de Registro de Imóveis da 1ª Zona desta comarca sob nºs ____________ e ____________.

Como afirmado pela própria Embargante, no item 3 da inicial, referidos imóveis foram adquiridos em 22 de outubro de 20__, ou seja, há mais de cinco meses após o ajuizamento da ação de execução de título extrajudicial proposta pela Embargada contra ____________ e outro.

Ademais, na ação de Execução apensa, a magistrada reconheceu a prática de fraude à execução pelo Executado ____________, tornando ineficaz a venda dos imóveis suprarreferidos.

Além disso, como a própria Embargante alega no item 4 da inicial, “o vendedor ofereceu o bem alegando que estava apertado, como a embargante tinha dinheiro disponível, comprou o bem, […]”.

Salienta-se que a Embargante, sabendo que o Sr. ____________ passava por dificuldades financeiras, deveria, mais do que nunca, ter tomado todas as precauções possíveis antes de adquirir tais imóveis e, no mínimo, ter desconfiado de que a compra dos imóveis por preço inferior ao de mercado poderia ser um sinal de problema futuro.

Ainda, conforme preleciona Teori Albino Zavaski

“[…] se o devedor for insolvente, a alienação será ineficaz em face da execução, independentemente da constrição judicial do bem ou da cientificação formal da litispendência e da insolvência ao terceiro adquirente. Emerge daí a providência elementar e indispensável, quando da celebração de negócios com bens de maior valor, de atender ao ‘dever social […] de se verificar a situação patrimonial daquele que irá transferir ou gravar um bem, examinando, se for o caso de bem imóvel, o seu histórico cartorário, procedendo, mais ainda, a um crivo generalizado junto ao foro cível, através da coleta de negativas forenses’”
(ZAVASCKI, Teori Albino. Comentários ao Código de Processo Civil – Do processo de execução. São Paulo: Revista dos Tribunais, v. 8, 2000. p. 286-287)

Assim, cabia à Embargante, quando da compra de referidos bens, ter buscado no Poder Judiciário certidão negativa em nome do então proprietário dos imóveis que desejava adquirir.

A boa-fé alegada pela Embargante, quando da aquisição dos imóveis não há que ser levada em conta, eis que o Executado desfez-se de seu patrimônio após o ajuizamento da ação executiva, com o intuito de frustrá-la.

Mesmo porque impossível auferir a existência da boa-fé, pois a própria Embargante, quando da inicial, informou conhecer a precária situação financeira do Executado ____________.

Com tal informação se permite concluir que apenas adquiriu os imóveis, porque os mesmos, por certo, foram ofertados por valor abaixo de mercado, fato que lhe despertou o interesse e lhe fez concretizar a compra.

Por certo que ninguém compra determinado imóvel sem motivação. A primeira motivação que devemos considerar é o fato do desejo de possuir aquele bem, e o outro é o fato do preço.

Assim, impossível não entender, quanto ao negócio celebrado pela Embargante, que ela somente adquiriu os imóveis porque os mesmos lhe foram oferecidos em condições abaixo do preço de mercado, fato que afasta sua boa-fé.

Esta conclusão se obtém com rápida análise da inicial.

Porém, a mesma se comprova quando analisadas as escrituras juntadas às fls. ___.

A primeira escritura, de fls. ___, e que trata do terreno urbano matriculado sob nº ______ informa que o negócio foi celebrado por R$ ______ (____________ reais), porém, a Municipalidade avaliou o mesmo terreno por R$ ______ (____________ reais), ou seja, neste negócio a compradora obteve um desconto de, no mínimo, R$ _______ (____________ reais).

Na segunda escritura envolvendo o terreno urbano matriculado sob nº ____________, se percebe que o negócio foi celebrado por R$ _______ (____________ reais), tendo a Municipalidade avaliado o mesmo imóvel por R$ _______ (____________ reais), restado à Embargante um desconto de R$ _______ (____________ reais).

Somadas as avaliações da Prefeitura de ____________, quanto aos imóveis transacionados, se percebe que a Embargante com o negócio celebrado com o Executado ____________ obteve um ganho de “somente” R$ _______ (____________ reais).
De acordo com os fatos narrados anteriormente, é possível afirmar que a Embargante comprou os ditos imóveis do Executado por 50% (cinquenta por cento) abaixo do valor de mercado dos mesmos.

Com o narrado na inicial e mais os documentos juntados aos autos, impossível acreditar na boa-fé da Embargante, pelo contrário, o que se percebe é que a venda também se realizou de forma fraudulenta.

Ainda, como dado a ser considerado por V. Exª, vale trazer a tona algumas datas de fatos ocorridos na processo de execução que são importantes.
Voltando aos autos do feito executivo, o mandado de citação e penhora foi expedido no dia 16 de maio de 20__, tendo sido cumprido parcialmente no dia 01 de outubro de 20__.

Nesta diligência, apenas o sócio do Executado ____________, Sr. ____________ foi citado.

O Sr. ____________ que era sócio do Sr. ____________, o qual já se encontrava citado (01/10/20__), procedeu a venda dos imóveis segundo as escrituras juntadas às fls. ___ somente em 22/10/20__.

Ou seja, por certo que avisado por seu sócio de que existia mandado de penhora na rua, apressou-se em transferir os únicos imóveis que possuía, tornando-se insolvente.

Tal fato, por si só, já foi suficiente para que a magistrada declarasse a ineficácia do negócio perante a ora Embargada, uma vez que em flagrante fraude à execução, não podendo ser a credora, ora Embargada, prejudicada pela ação fraudulenta do Executado.

Esse é o entendimento jurisprudencial, como bem se pode verificar pelo julgado abaixo colacionado:

EMBARGOS DE TERCEIRO. FRAUDE À EXECUÇÃO . […]. REQUISITOS PARA CONFIGURAÇÃO. RESGUARDO DO DIREITO DO ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. ALIENAÇÃO DO BEM ANTERIOR À PENHORA . SÚMULA 375 DO STJ. 1. Na fraude à execução, assim como na fraude contra credores, presume-se o prejuízo do credor com a consequente invalidade ou ineficácia do negócio diante da execução; naquela, porém, há ineficácia relativa do ato de oneração ou alienação, ou seja, o ato praticado, malgrado válido e eficaz entre as partes, não implica qualquer efeito contra a Fazenda Pública. 2. A burla processual consubstanciada na fraude à execução exige […], para sua configuração, a concorrência de dois requisitos, quais sejam, a existência de lide pendente e a insolvência do devedor. 3. A jurisprudência, acompanhada pela melhor doutrina, tende a sublinhar o caráter relativo de que se reveste essa presunção de fraude à execução, bem como a necessidade, para sua delineação, da demonstração de que a alienação ou oneração de bens restou levada a efeito posteriormente à citação do executado e de que dela tenha resultado situação de insolvência do devedor. Assim, em regra, impõe-se o reconhecimento da fraude à execução quando presentes esses dois elementos. 4. Comprovado que os embargantes compradores tinham ciência da condição econômica do executado e da existência de ações judiciais pendentes contra ele, e ter a venda determinado a situação de insolvência do devedor, ainda que acompra se tenha dado anteriormente à penhora, está caracterizada a fraude à execução, devendo ser declarada ineficaz a venda do imóvel, na parte objeto de penhora, perante a Fazenda Nacional. (Apelação Cível nº 2008.70.99.003059-4/PR, 2ª Turma do TRF da 4ª Região, Rel. Otávio Roberto Pamplona. J. 14.07.2009, unânime, DE 12.08.2009).

Desta feita, não há que se falar em equívoco cometido quando da penhora dos imóveis, como pretende a Embargante, visto que a constrição se deu em conformidade com a lei.

Uma vez declarada a fraude à execução, não deve ser levada em conta a intenção de terceiros adquirentes dos bens do devedor, os quais devem cercar-se de todas as garantias disponíveis, a fim de evitar a realização de um negócio que certamente será declarado ineficaz.

Absolutamente equivocada a afirmação da Embargante no item 9 da inicial, uma vez que nenhum ilícito foi cometido pela Embargada, que busca ver satisfeito seu crédito há mais de um ano, ou seja, bem antes da realização do negócio fraudulento.

Finalmente, demonstrada e comprovada a impossibilidade da pretensão da Embargante, deve a presente ação ser julgada totalmente improcedente, reafirmando-se a decisão proferida em data de 20 de fevereiro do corrente ano, nos autos nº ___, eis que a venda dos imóveis deu-se em clara fraude à execução.

Isto Posto, requer:

a) Seja a presente juntada aos autos;

b) Seja julgada totalmente improcedente a presente ação, condenando-se a Embargante ao pagamento das custas e honorários advocatícios;

c) Protesta a Embargada em provar o alegado por todos os meios de prova em direito admitidos, em especial o depoimento pessoal da Embargante e do Executado, Sr. ____________.

Nestes termos,
Pede deferimento.

[Local] [data]

__________________________________
[Nome Advogado] – [OAB] [UF].