TJ/MT: Imóvel inabitável leva Justiça a obrigar construtoras a custear aluguel de moradora

Processo: 1030221 – 92.2025.8.11.0000 Órgão: Terceira Câmara de Direito Privado Data de disponibilização: 17/11/2025 Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO Tipo de comunicação: Intimação Meio: Diário de Justiça Eletrônico Nacional Parte(s): MAIS LAR IMOBILIARIA LTDA RESIDENCIAL CUIABA INCORPORADORA SPE LTDA Advogado(s): LORRAN HENRIQUE MIRANDA GONTIJO OAB 207336-A MG Conteúdo: ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO Número Único: 1030221 – 92.2025.8.11.0000 Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) Assunto: [Vícios de Construção, Indenização por Dano Moral, Obrigação de Fazer / Não Fazer, Liminar] Relator: Des(a). DIRCEU DOS SANTOS Turma Julgadora: [DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO] Parte(s): [LORRAN HENRIQUE MIRANDA GONTIJO – CPF: 117.618.686-83 (ADVOGADO), RESIDENCIAL CUIABA INCORPORADORA SPE LTDA – CNPJ: 36.451.438/0001- 33 (AGRAVANTE), MAIS LAR IMOBILIARIA LTDA – CNPJ: 36.567.364/0001-03 (AGRAVANTE), AMANDA DE SOUZA MIRANDA – CPF: 039.408.681-32 (AGRAVADO), STEPHANY QUINTANILHA DA SILVA – CPF: 035.217.521-43 (ADVOGADO)] A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão: POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO. E M E N T A DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C.C. INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL. VÍCIOS CONSTRUTIVOS EM IMÓVEL RESIDENCIAL. TUTELA DE URGÊNCIA. DETERMINAÇÃO DE CUSTEIO DE ALUGUEL PELA CONSTRUTORA. REQUISITOS PRESENTES. DECISÃO MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Agravo de instrumento interposto por incorporadora e construtora contra decisão que, em ação de obrigação de fazer c.c. indenização por dano moral, deferiu tutela de urgência para obrigar as rés a custearem aluguel mensal no valor de 1% do valor do imóvel adquirido pela autora, enquanto não sanados os vícios construtivos identificados, sob pena de multa. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) verificar se a decisão agravada observou os requisitos legais para concessão de tutela de urgência diante da alegação de vícios construtivos; (ii) analisar se os reparos apresentados pelas agravantes afastam a necessidade da medida; e (iii) avaliar a razoabilidade do valor do aluguel fixado provisoriamente. III. RAZÕES DE DECIDIR O agravo de instrumento eletrônico prescinde da juntada de peças obrigatórias, nos termos do art. 1.017, § 5º, do CPC, salvo prejuízo à compreensão do recurso, o que não se verifica no caso concreto. A tutela de urgência exige demonstração da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, requisitos atendidos pela parte agravada com a juntada de documentos que evidenciam vícios estruturais no imóvel, como infiltrações, mofo e alagamentos recorrentes. A entrega do imóvel ocorreu em abril de 2024 e, já em novembro do mesmo ano, a parte autora apresentou registros administrativos de vícios construtivos não solucionados pelas rés, revelando descumprimento contratual e risco à saúde dos ocupantes. Os reparos alegadamente realizados pelas agravantes são posteriores à decisão judicial e não demonstram a completa eliminação dos vícios, tratando-se de medidas paliativas e superficiais. A jurisprudência tem reconhecido a legitimidade da imposição à construtora do custeio de aluguel temporário, diante da inabitabilidade do imóvel por vícios graves. O argumento de irreversibilidade da medida é afastado, pois se trata de obrigação pecuniária passível de repetição em caso de revogação futura. A suposta má-fé da autora, sustentada em áudio não identificado, não se comprova, sendo o material inidôneo e imprestável como meio de prova. O valor fixado a título de aluguel, correspondente a 1% do valor do imóvel, é compatível com parâmetros jurisprudenciais e de mercado, não havendo prova de onerosidade excessiva. IV. DISPOSITIVO Recurso desprovido. R E L A T Ó R I O Trata-se de recurso de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por RESIDENCIAL CUIABA INCORPORADORA SPE LTDA e OUTRA contra a decisão proferida pelo Juízo da 9ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá que, nos autos da Ação de Obrigação de Fazer c.c Indenização por Dano Moral c.c Tutela de Urgência n. 1057628-47.2025.8.11.0041, deferiu o pedido de tutela de urgência para determinar que as requeridas, ora recorrentes, no prazo de 15 (quinze) dias, arquem com o pagamento de aluguel mensal em favor da agravada, no valor correspondente a 1% do valor do imóvel, até a efetiva solução dos vícios construtivos, mediante depósito em conta judicial ou diretamente à locação a ser comprovada nos autos, sob pena de aplicação de multa. Em suas razões, sustentam as agravantes: (i) a inaplicabilidade da tutela deferida, por ausência dos requisitos do art. 300 do CPC, na medida em que todos os reparos foram tempestiva e integralmente realizados pelas agravantes, conforme documentação e registros fotográficos juntados; (ii) a inexistência de vícios construtivos remanescentes, sendo a manutenção da decisão um indevido ônus pecuniário e causa de enriquecimento ilícito da parte autora; (iii) a má-fé processual da agravada, que, conforme áudio juntado aos autos, reconheceu a conclusão dos reparos, mas se recusou a formalizar os termos com o propósito deliberado de não comprometer a ação judicial já ajuizada; (iv) o risco de irreversibilidade da medida, já que os valores pagos a título de aluguel dificilmente seriam restituídos em caso de reforma da decisão, considerando a hipossuficiência da parte agravada; (v) a ausência de comprovação técnica ou documental idônea quanto à alegada insalubridade do imóvel, sendo incabível a fixação de indenização antecipada sem prévia dilação probatória; (vi) a necessidade de concessão de efeito ativo ao agravo, com base no art. 1.019, I, do CPC, para imediata suspensão dos efeitos da decisão recorrida, de modo a evitar danos financeiros indevidos e preservar o equilíbrio processual. Requer, assim, liminarmente, a suspensão dos efeitos da decisão agravada; e, ao final, o provimento do agravo para que seja revogada a tutela deferida, afastando-se a obrigação de custeio de aluguéis em favor da parte autora. Com as razões, acompanham os documentos anexados ao sistema, dentre eles os exigidos no artigo 1.017, I, do CPC. Efeito suspensivo indeferido (Decisão de Id. n.º 314302378). Em contrarrazões de Id. n.º 317628561, a parte agravada refuta in totum as alegações da parte agravante, pugnando pela manutenção da decisão combatida. Eis os relatos necessários. Peço dia para julgamento. DES. DIRCEU DOS SANTOS RELATOR V O T O R E L A T O R Egrégia Câmara. Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por Residencial Cuiabá Incorporadora SPE Ltda. e Mais Lar Engenharia Ltda., contra decisão proferida pelo Juízo da 9ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, nos autos da Ação de Obrigação de Fazer c/c Indenização por Danos Morais (Processo nº 1057628-47.2025.8.11.0041), que, em sede de tutela de urgência, determinou que as agravantes arcassem com o pagamento de aluguel mensal em favor da parte autora, ora agravada, no valor equivalente a 1% do valor do imóvel, até a efetiva solução dos vícios construtivos apontados nos autos. Nas razões recursais, sustentam as agravantes, em síntese: (i) inexistência dos requisitos legais autorizadores da tutela de urgência; (ii) que os reparos requisitados foram, segundo afirmam, tempestivamente realizados, consoante relatório fotográfico anexado; (iii) conduta de má-fé da agravada, que teria se recusado a assinar os termos de encerramento dos serviços com o objetivo de prejudicar a demanda judicial; (iv) risco de irreversibilidade da medida deferida; (v) ausência de comprovação técnica quanto à inabitabilidade do imóvel; e (vi) arbitrariedade na fixação do valor locatício determinado. A agravada, por sua vez, em contrarrazões, suscita preliminar de nulidade do recurso, ante suposta omissão intencional de peças essenciais à formação do instrumento. No mérito, alega que os reparos foram tardios e paliativos, sem eliminar os vícios estruturais – infiltrações e alagamentos – que, segundo narra, remontam a novembro de 2024. Impugna o áudio apresentado pelas agravantes, reputando-o prova ilícita, e pugna pelo desprovimento do recurso, com aplicação de multa por litigância de má-fé. Pois bem. Da Preliminar de Ausência de Peças Essenciais A preliminar não comporta acolhimento. Nos termos do art. 1.017, § 5º, do Código de Processo Civil, a interposição de recurso em processo eletrônico prescinde da juntada das peças obrigatórias elencadas nos incisos I e II do caput do referido artigo, exceto quando demonstrado efetivo prejuízo à compreensão do recurso. No presente caso, a decisão agravada foi transcrita no corpo do recurso, e os fundamentos nela invocados são plenamente acessíveis e inteligíveis, não havendo prejuízo à dialética recursal. De fato, as agravantes deixaram de trazer aos autos cópias dos vídeos e fotografias expressamente mencionados na decisão de origem como elementos de convencimento. Tal omissão, todavia, não configura vício formal apto a inviabilizar o conhecimento do recurso, mas será sopesada na apreciação do mérito, por impactar a força persuasiva das alegações recursais. Rejeito, portanto, a preliminar. Do Mérito Prosseguindo, como é cediço, os recursos em sua essência possuem como embasamento o efeito devolutivo, ou seja, nesta instância cumpre-nos realizar a análise acerca do acerto ou desacerto da decisão atacada. Dito isso, vejamos o excerto do decisum guerreado: “(…) Nesse contexto, e de acordo com o art. 300, do Código de Processo Civil, tem-se que para deferimento da tutela de urgência antecipada, se faz necessária a existência de prova capaz de conduzir o convencimento do juízo pela probabilidade do direito, se demonstre o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, bem como que a medida possa ser reversível. No caso em análise, a parte autora requer a concessão de tutela de urgência para que a requerida seja compelida a arcar com o pagamento de aluguel mensal, no valor correspondente a 1% do valor atualizado do imóvel, até que os vícios construtivos sejam sanados, permitindo-lhe residir em outro local. Analisando detidamente os autos, verifica-se a presença da probabilidade do direito, pois os documentos acostados evidenciam que o imóvel apresenta defeitos graves, tornando-o inadequado para moradia e demonstrando o descumprimento da obrigação contratual pela requerida. As fotografias e vídeos juntados (ids 198100818, 198100821, 198100822, 198100823, 198100824, 198100825, 198100826, 198100827, 198100828, 198100829, 198100830, 198100831, 198100832, 198100833, 198100834, 198100835, 198100836, 198100837, 198100838, 198100839, 198102691, 198102692, 198102693, 198102694 e 198102695) revelam a insalubridade do imóvel, com mofo, infiltrações e alagamentos recorrentes. Além disso, os registros de chamados administrativos (id 198100812) demonstram que a parte autora tentou sem êxito, resolver a situação, o que evidencia a inércia da requerida. Do mesmo modo, presente o perigo de dano ou de risco ao resultado útil do processo, uma vez que a permanência da autora e de sua família em um ambiente insalubre e inseguro compromete sua saúde e bem-estar, exigindo solução imediata. A jurisprudência tem reconhecido a possibilidade de concessão de tutela de urgência para determinar o custeio do aluguel por parte da construtora quando comprovada a necessidade de reparos urgentes no imóvel: EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER – JUNTADA EXTEMPORÂNEA DE DOCUMENTOS – AUSÊNCIA – TUTELA DE URGÊNCIA – REQUISITOS – PRESENÇA – NECESSIDADE DE REPAROS URGENTES EM IMÓVEL – CUSTEIO DE ALUGUÉIS DURANTE O PERÍODO – POSSIBILIDADE. 1. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo – artigo 300 do CPC. 2 . Comprovada a necessidade de que sejam efetuados reparos no imóvel, em decorrência de vício construtivo, deve a construtora custear os alugueis da agravada enquanto durarem os reparos. (TJ-MG – Agravo de Instrumento: 1595414- 11.2023.8 .13.0000 1.0000.23 .159540-6/001, Relator.: Des.(a) José Américo Martins da Costa, Data de Julgamento: 24/05/2024, 12ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 05/06/2024) Ademais, a concessão da medida não é irreversível, pois a requerida pode obter ressarcimento caso se prove, ao final, a inexistência dos vícios apontados. Diante do exposto, DEFIRO a tutela de urgência vindicada e determino que a parte requerida, no prazo de 15 (quinze) dias, arque com o pagamento de aluguel mensal em favor da parte autora, no valor correspondente a 1% do valor do imóvel, até a efetiva solução dos vícios construtivos, mediante depósito em conta judicial ou diretamente à locação a ser comprovada nos autos, sob pena de aplicação de multa.” Como visto, o Juízo a quo se baseou em questão legal para respaldar a concessão da liminar, cuja análise está sujeita aos ditames do artigo 300 do CPC, que estabelece premissas genéricas desta espécie de tutela de urgência, a saber: probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. A tutela de urgência, por sua própria natureza antecipatória, constitui medida excepcional, devendo ser solidamente fundamentada em elementos concretos e probatórios, não se satisfazendo com meras alegações ou indícios frágeis. No caso concreto, a parte agravada adquiriu o imóvel em fevereiro de 2023, com a entrega das chaves em abril de 2024. Poucos meses depois, em novembro do mesmo ano, foram registrados os primeiros chamados administrativos denunciando infiltrações, alagamentos e mofo, consoante documentado nos autos (ID 317628563). Ao longo de oito meses subsequentes, a agravada protocolou reiteradas solicitações junto às construtoras, sem obtenção de solução definitiva. Tal quadro evidencia persistência dos vícios construtivos e omissão das agravantes em saná-los de modo eficaz. As agravantes sustentam que os reparos foram realizados de forma integral e tempestiva, amparando-se em relatório fotográfico datado de 23 de julho de 2025 (ID 312038361). Ocorre que a decisão agravada foi proferida em 2 de julho de 2025, ou seja, anteriormente à produção da prova trazida pelas agravantes, o que apenas reforça a inércia prévia das construtoras e a urgência da medida deferida. Ademais, o documento juntado demonstra intervenções superficiais, como substituição de piso e tratamento de fissuras, sem atestar a eliminação definitiva das infiltrações e alagamentos – vícios estes que, por sua natureza estrutural, comprometem gravemente a habitabilidade do imóvel. As provas documentais colacionadas pela autora (IDs 198100818 a 198102695), sobretudo imagens e vídeos, corroboram a narrativa de insalubridade e insegurança do ambiente, incompatíveis com o uso residencial. A jurisprudência tem reiteradamente reconhecido o dever da construtora de custear aluguel em tais hipóteses, diante da impossibilidade de uso do bem adquirido. A propósito: “AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO INDENIZATÓRIA – TUTELA DE URGÊNCIA – VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO – DESOCUPAÇÃO DO PRÉDIO – CUSTEIO DE ALUGUEL E DESPESAS CONDOMINIAIS – PRESENÇA DOS REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC – – Para a concessão da tutela de urgência, o art. 300 do Novo Código de Processo Civil exige a presença dos requisitos da probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo – Estando presentes os requisitos para a concessão da tutela de urgência nos termos do art. 300 do CPC, a manutenção da decisão é medida que se impõe .” (TJ-MG – AI: 11277742720218130000, Relator.: Des.(a) Pedro Aleixo, Data de Julgamento: 08/09/2021, 16ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 09/09/2021) “AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS COM PEDIDO DE TUTELA PROVISÓRIA ANTECIPADA EM CARÁTER ANTECEDENTE. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. REQUISITOS DA TUTELA DEMONSTRADOS . PAGAMENTO DE ALUGUEL DEVIDO. EMBARGOS DECLARAÇÃO PREJUDICADOS. 1. O agravo de instrumento é um recurso secundum eventum litis, razão pela qual o Tribunal de Justiça deve limitar-se ao exame do acerto ou desacerto da decisão agravada, sem analisar questões não apreciadas pelo Juízo de origem, sob pena de supressão de instância e afronta ao princípio do duplo grau de jurisdição . 2. O caput do artigo 300 do CPC/15 estabelece que, para a concessão da tutela provisória de urgência, tanto de natureza cautelar como antecipada, é necessária a existência de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, situação que se apresenta no caso em análise. 3. Demonstrados, a princípio, pelo conjunto probatório dos autos que o imóvel possui vários defeitos de construção, os quais influenciaram diretamente na segurança e solidez do mesmo, correta a decisão recorrida que deferiu a tutela pleiteada na exordial . 4. É plausível a estipulação de obrigação ao requerido/agravante, ante a existência de falhas na construção que ameaçam a integridade física dos moradores, respondendo pelo pagamento de aluguel, porquanto a hipótese apresentada nos autos justifica a sobredita cominação. 5. Constatada a oposição de embargos de declaração em face do decisum liminar . Entretanto, examinado em definitivo o recurso de agravo de instrumento, julgar-se-á prejudicada a pretensão aclaratória, nos termos do artigo 157 do RITJGO. 6. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO PORÉM IMPROVIDO. DECISÃO MANTIDA . EMBARGOS DE DECLARAÇÃO PREJUDICADOS.” (TJ-GO 55919217320248090051, Relator.: DESEMBARGADOR GUILHERME GUTEMBERG ISAC PINTO – (DESEMBARGADOR), 5ª Câmara Cível, Data de Publicação: 01/08/2024) O argumento de irreversibilidade da medida tampouco merece guarida. Trata-se de obrigação pecuniária, passível de restituição ao final do processo, seja por compensação ou via ação própria de repetição. Também não prospera a alegação de má-fé da agravada, com base em áudio apresentado pelas agravantes. O conteúdo é de voz masculina, sem qualquer elemento de identificação que o vincule à autora, revelando-se prova apócrifa e desprovida de idoneidade, cuja utilização, inclusive, pode ensejar responsabilização processual. Quanto à alegada arbitrariedade do valor locatício fixado (1% do valor do imóvel), o parâmetro é aceito e reflete, com razoabilidade, os valores praticados no mercado, não implicando onerosidade excessiva às recorrentes. Ademais, se demonstrado ao Juízo a quo a correção dos vícios, a medida pode nem ser implementada. Diante de tais considerações, verifico que estão presentes os requisitos legais para a concessão da tutela antecipada – probabilidade do direito e periculum in mora – de modo que a decisão agravada deve ser integralmente mantida, por se encontrar em sintonia com o ordenamento jurídico e com a jurisprudência dominante. Dispositivo. Ante o exposto, CONHEÇO do recurso e NEGO-LHE PROVIMENTO. É como voto. Data da sessão: Cuiabá-MT, 12/11/2025