Venda de imóvel – São diferentes valores de bens prontos e em construção

O financiamento da compra de imóvel pronto deve ser diferente do parcelamento de imóvel ainda em construção. Em obra concluída não se aplica o índice setorial previsto no contrato, mas sim o índice oficial. A conclusão é da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, que negou recurso de uma imobiliária e manteve decisão de segunda instância.

A decisão estabeleceu que o Custo Unitário Básico (CUB) é aplicável tão-somente aos contratos de comercialização de imóvel em construção, uma vez que visa refletir a variação do preço dos insumos utilizados na construção civil, situação que não se verifica no caso em questão, já que o comprador adquiriu o imóvel pronto e acabado.

De acordo com o processo, o comprador ajuizou Embargos contra a execução hipotecária (tipo de processo), movida pela construtora, argumentando a aplicação de encargos abusivos na escritura pública de compra e venda de imóvel e confissão de dívida com contrato acessório de hipoteca firmada entre eles.

Na primeira instância, o pedido do comprador foi julgado procedente. Foi determinado que a correção monetária incida anualmente com base no Índice de Preços ao Consumidor (IPC) e os juros sejam calculados sob a forma simples, excluída sua capitalização.

A construtora, no entanto, recorreu. O Tribunal de Justiça de Santa Catarina acolheu parcialmente o pedido. Os desembargadores entenderam que é possível o reajuste mensal do débito, tendo em vista que a Lei 10.931/04 (sobre financiamento), ao fazer referência aos pactos de comercialização de imóveis, contemplou tal hipótese.

Para o TJ, as operações de comercialização de imóveis devem ser equiparadas àquelas do sistema de financiamento imobiliário para admitir a capitalização de juros.

Inconformada, a imobiliária recorreu ao STJ. Alegou a possibilidade do CUB como fator de correção monetária no contrato estabelecido entre as partes e a capitalização mensal dos juros, já que a legislação equipara as construtoras às entidades autorizadas a operar no sistema financeiro imobiliário, onde é permitida a capitalização na forma solicitada.

O relator do caso, ministro Sidnei Beneti, destacou que o CUB, juntamente com Índice Nacional do Custo da Construção Civil (INCC), reflete a variação dos preços dos materiais de construção e da mão-de-obra do setor. Portanto, é o índice usado por construtoras incorporadas que manterá a comutatividade monetária nos contratos de financiamento imobiliário.

Porém, segundo ele, quando a construtora comercializa o imóvel com a obra finalizada, não é razoável a utilização do referido índice, já que não há influência do preço dos insumos da construção civil e todo o custo da obra já se encontra contabilizado no valor de venda do imóvel.

O ministro Beneti ressaltou, ainda, que a decisão de segunda instância não negou à construtora a igualdade de condições na contratação com os demais agentes do SFI (Sistema Financeiro Nacional), e permitiu a capitalização dos juros. No entanto, só a permitiu sob a forma anual, em razão de que a norma que prevê a capitalização mensal é restrita às instituições que atuam, no âmbito do Sistema Financeiro Nacional.

REsp 936.795

Revista Consultor Jurídico